こんにちは！ありんく不動産販売です。
本日は土地の登記簿面積と実測面積についてお話させていただきます(^^)/
実測面積は言葉の意味そのまま、実際に土地の面積を測量した時の面積です。
一方登記簿面積というのは、法務局に登記されている面積です。
普通に考えると、そもそも実際に測った面積の大きさを登記簿に登録するのだから登記簿上の面積と実測面積は同じなのが当然だと思うのですが、実際、登記簿上の面積と実測面積が異なっている土地が多く存在します。
はじめて土地の購入をするという方はなぜ登記簿面積と実測面積の大きさが異なるのか疑問に思う方も多いのではないでしょうか？
どのような経緯で登記簿上の面積と実測面積が異なってくるのか
普通に考えれば登記簿上の面積と実測面積は同じでないとおかしいのに、なんで面積の大きさに違いができでいるのか？と、いう疑問に対しての答えですが、面積の大きさに違いがでている土地の多くは、デジタル測量技術が発展していなかった昭和の時代にアナログの計測によって土地の面積を測量したものであることがほとんどです。
今となっては測量現場で一般的ではなくなったアナログ測量は、主に「三斜求積法」という、土地の形状を複数の三角形に分割して面積を求める方法によって測量するものです。
文章で説明すると意味がよくわからないと思われると思いますが、
【土地を三角形になるように分割する】➡【各それぞれの三角形の底辺と高さを測る】➡【実際の寸法に変換する】➡【それぞれの三角形の面積を計算して全て足す】
という手順で面積を割り出していくものです。
デジタル測量とは違って実際の面積との誤差が生じやすいのですが、昔はそういった方法で測量した面積をそのまま法務局に登記をしたことで、現在の技術で測量をし直した際に登記簿上の面積と差がでてしまいます。
登記簿上の面積と実測面積が異なる場合、何が問題なのか？
土地を購入して、その土地に新しくマイホームを建てようと思っている場合、ローンを組まれる方が多いと思いますが、
ローン申請をする場合、建築確認書類に記載されている実際の土地の面積と登記簿上の面積が異なっている場合、スムーズにローンが通らない可能性がでてきます(>_<)
そのため、登記簿上の面積と建築確認書類に記載されている面積を一緒にして下さいと言われることも。
また、容積率の制限がある土地の場合、実測値によると容積率がオーバーにならないのに、登記簿上の面積だと容積率がオーバーしてしまうなんていうこともあったりするので、
登記簿上の面積と実測面積は同じであることに越したことは無いですね！
土地面積を明確にするには？
土地面積を明確にするには、土地の境界線も明確にすることが必須です。
境界線を示す杭があればいいのですが、そういったものが存在していない場合は購入予定の土地に隣接する土地・道路の所有者が現地で立ち合い、境界を確定していくことが必要になります。そして、境界線がはっきりしたところで境界確定書を作成してお互いが保有し、その後確定測量を行うことでようやく面積が確定します！
文字に起こせばスムーズに思うかもしれませんが、実際には一筋縄でいかないケースが多く、土地の面積を明確にするには時間と労力が必要になります。
土地購入の際は登記簿上の面積と実測面積が同じであるかどうか、境界線がはっきりしているかどうかなど様々な点に注意しましょう！
ありんく不動産販売(株式会社あＬｉｎｋ不動産事業部)は、加古川市/明石市エリアを中心に、土地・建物の購入・売却・リフォームから住宅ローンのご相談までお住まい全般についてお客様のニーズに合わせてお手伝いします！お気軽にご相談くださいませ！